住宅取得資金の贈与の非課税｜要件・期限・申告忘れの落とし穴
子が家を買うとき、親が頭金を出す——この援助には本来、110万円を超える部分に贈与税がかかります。それを省エネ等住宅なら1,000万円、それ以外の住宅なら500万円まで非課税にするのが、住宅取得資金の贈与の非課税（住宅取得等資金の贈与税の非課税措置）です。
使い勝手のよい制度ですが、期限内の入居と、税額ゼロでも必要な申告を落とすと、非課税は消えて全額に贈与税がかかります。要件・期限・手続きと、暦年贈与との併用や相続時の扱いまで整理します。親の家を子に移す方法の比較は「親から子へ家の名義を移す4つの方法」をどうぞ。
①親や祖父母から住宅の購入・新築・増改築の資金をもらう場合、省エネ等住宅は1,000万円、その他は500万円まで非課税。適用期限は2026年12月31日までの贈与（延長の有無は要確認） ②受贈者は贈与の年の1月1日に18歳以上、所得2,000万円以下、贈与の翌年3月15日までに取得・居住（遅くとも同年12月31日まで） ③住宅は床面積40㎡以上240㎡以下、中古は耐震基準を満たすこと。親の家のリフォームは対象外 ④税額ゼロでも翌年3月15日までの申告が必須。暦年贈与や相続時精算課税と併用でき、非課税分は持ち戻しの対象外
制度の仕組み——1,000万円と500万円の違い
この非課税は、父母・祖父母から、自分が住む家の取得資金を「金銭で」もらう場合に使えます。親が買った家をもらう、親名義の家を子名義に変える、といった不動産そのものの贈与には使えません。
非課税枠は住宅の性能で分かれます。省エネ等住宅（断熱・耐震・高齢者配慮の等級が一定以上）なら1,000万円、それ以外なら500万円。新築なら多くが基準を満たしますが、証明書の取得が必要です。枠は受贈者一人あたりで、父と母から合わせてもらっても合計で判定します。適用期限は2026年12月31日までの贈与とされ、延長の有無は国税庁の案内で確認してください。
受贈者と住宅の要件——期限内の入居が最大の壁
| 区分 | 要件 |
|---|---|
| 受贈者 | 贈与を受けた年の1月1日に18歳以上／所得2,000万円以下（床面積50㎡未満なら1,000万円以下）／贈与者の直系卑属。配偶者の親からの贈与は対象外 |
| 住宅 | 床面積40㎡以上240㎡以下で半分以上が居住用／中古は1982年以降の建築または耐震基準適合／増改築は工事費100万円以上 |
| 期限 | 贈与の翌年3月15日までに取得（新築は棟上げまで）し、原則同日までに入居。遅くとも同年12月31日までに入居することが確実なら可 |
| 使い方 | もらった金銭の全額を、翌年3月15日までに頭金・工事代金として支払う |
最大の壁は期限です。年末に贈与を受け、翌年3月15日までに引き渡しが間に合わなければ非課税は使えません。工期の遅れは考慮されないため、引き渡し時期が確実になってから贈与を受けるのが安全です。間に合わないなら、贈与自体を翌年に延ばせば期限も1年先送りできます。土地だけを先に買う資金は、同じ期限内でその土地に家を建てる場合に限って対象です。
申告を忘れると全額課税——手続きと添付書類
非課税の適用は贈与税の申告書を提出して初めて認められます。税額がゼロでも、贈与の翌年2月1日から3月15日までに申告しないと非課税は使えず、110万円を引いた全額に贈与税がかかります。「税金がゼロなら申告不要」が通用しない点が、この制度で最も多い失敗です。
- 贈与税の申告書——第一表と、非課税の計算明細書（第一表の二）
- 受贈者の戸籍謄本——贈与者との関係を示す
- 所得を示す書類——源泉徴収票や確定申告書の控え
- 登記事項証明書と売買契約書・工事請負契約書——床面積・取得日・金額
- 省エネ等住宅の証明書——1,000万円の枠の場合
「12月31日まで入居見込み」で申告した場合は入居後に届出が必要で、入居が実現しなければ修正申告で贈与税を納めます。
併用と相続時の扱い——暦年贈与・精算課税・持ち戻し
非課税枠は暦年贈与の110万円と併用でき、省エネ等住宅なら1,110万円まで贈与税なしで受け取れます。相続時精算課税（累計2,500万円まで先送り）とも併用でき、この場合は3,500万円まで贈与税がかかりません（「相続時精算課税制度」）。
相続の場面でも利点があります。通常、亡くなる前7年以内の贈与は相続財産に持ち戻されますが、この非課税の適用を受けた金額は持ち戻しの対象外です。ただし特別受益は別問題。一人だけが住宅資金をもらっていれば、遺産分割で「もらった分は相続分から引く」と主張されることがあります（「特別受益とは」）。贈与の事実を契約書で残し、他の子への配慮を遺言や話し合いで補ってください。
頭金の援助は、契約書と申告で完成します——誰から誰へ・いくら・何のために。贈与契約書の下書きを画面のステップに沿って無料でつくれます。申告の添付資料としても役立ちます。
贈与契約書をつくるよくある質問（FAQ）
夫の親から、妻名義の持分の頭金をもらいました。非課税になりますか？
なりません。この非課税は贈与者の直系卑属（子・孫）が受贈者である場合に限られ、子の配偶者は対象外です。夫の親からの資金は夫が受け取り、夫の持分の取得に充てる必要があります。夫婦で家を買う場合は、それぞれの親からそれぞれの子へ贈与し、持分割合を出資額に合わせて登記するのが基本です。持分を出資と違う割合にすると、夫婦間の贈与とみなされることもあります。
住宅ローンの返済に充てる資金をもらいました。使えますか？
使えません。住宅を「取得する」ための資金が対象で、すでに買った家のローン返済に充てる資金は対象外です。ローン返済の援助は通常の贈与として、年110万円を超える部分に贈与税がかかります。肩代わりしたいなら、暦年贈与で毎年110万円以内ずつ渡すか、相続時精算課税を検討してください。取得時の頭金として渡すのが、この制度を使う唯一のタイミングです。
贈与を受けた年に申告を忘れました。今からでも使えますか？
原則として使えません。期限内の申告が要件とされ、期限後の申告では認められないのが実務の扱いです。この場合、贈与額から110万円を引いた部分に通常の贈与税がかかり、無申告加算税と延滞税も加わります。早く期限後申告をするほど加算税は軽くなります。翌年3月15日より前に気づいた場合はまだ期限内なので急いで申告してください。
中古住宅を買います。築年数の条件はありますか？
築年数そのものの条件はなく、1982年（昭和57年）1月1日以降に建築された住宅であれば要件を満たします。それより古い住宅は、耐震基準適合証明書などで耐震基準を満たすことを示せば対象です。床面積40㎡以上240㎡以下の条件は中古も同じで、登記事項証明書の面積で判定します。マンションは内法面積で登記されるため、販売図面より小さいことがある点に注意してください。
まとめ
住宅取得資金の贈与の非課税は、親や祖父母からの頭金を省エネ等住宅で1,000万円、その他で500万円まで非課税にする制度——受贈者は18歳以上・所得2,000万円以下、住宅は床面積40〜240㎡、贈与の翌年3月15日までの取得・入居と、税額ゼロでも必要な申告が絶対条件です。暦年贈与や相続時精算課税と併用でき、非課税分は相続の持ち戻しの対象外。ただし兄弟間の公平（特別受益）は別問題。引き渡し時期が確実になってから贈与し、契約書を残し、期限内に申告する——この順番で使ってください。
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この記事の監修
ゾウゾクグループ
長年にわたり相続分野で積み重ねてきた経験を活かし、zouzoku（ゾウゾク）を運営しています。相続・家族信託・終活に関する書類作成ツールと解説記事を提供しています。