タワマン節税はもう使えない？マンション相続税評価の新ルール

従来のルールと「タワマン節税」が成り立った理由

マンションの相続税評価は建物は固定資産税評価額、敷地は路線価×面積×敷地権の持分で計算します（「相続した土地・建物の評価額の出し方」）。階数や眺望は反映されず、同じ床面積なら1階も40階も評価はほぼ同じ。一方、市場価格は高層階ほど高く、タワーマンションは戸数が多いため一戸あたりの敷地持分が小さくなります。

結果、高層階の市場価格1億円の部屋が相続税評価では2,000万〜3,000万円、という乖離が生まれました。現金1億円を評価3,000万円の資産に替える——これが「タワマン節税」の正体です。2022年に最高裁がこの手法の極端な事例で国税側の否認を支持し、翌年に評価ルールが見直されました。

新ルールの仕組み——評価乖離率と6割の下限

例：従来評価3,000万円、評価乖離率3.0の高層階。評価水準は1÷3.0＝0.33で0.6未満なので、新評価額は3,000万円×3.0×0.6＝5,400万円（市場価格理論値9,000万円の6割）。評価は1.8倍——これが新ルールの威力です。逆に築古で低層階の部屋は乖離率が小さく、補正がかからないことも珍しくありません。

対象になる物件・ならない物件

• 対象になる——居住用の区分所有マンションで、一棟が3階建て以上のもの。一般的な分譲マンションも階数・築年数次第で補正の対象になる
• 対象にならない——2階建て以下の区分所有建物／一棟を丸ごと所有する賃貸マンション／事務所・店舗など事業用の区分所有／区分所有登記のない二世帯住宅／たな卸資産
• 賃貸している部屋——補正した評価額をもとに貸家・貸家建付地の減額を行う

乖離率がどの程度かは国税庁が計算ツールを公開しており、登記事項証明書（築年数・総階数・所在階・敷地権割合）と専有面積がわかれば概算できます。

それでも残る効果と、否認されるリスク

新ルール後も、マンションの評価は市場価格の6割が下限です。現金1億円は評価1億円、同額のマンションは評価6,000万円程度——4割の差は残ります。賃貸に出せば貸家・貸家建付地の減額、要件を満たせば小規模宅地等の特例も使えます。「効果がゼロになった」わけではありません。

ただし、残った効果を狙って相続直前に購入する行為には、別のリスクがあります。相続の直前に借入で高額のマンションを購入し、相続後すぐ売却するといった「節税以外に目的がない」取引は、財産評価基本通達の総則6項により、通達の評価ではなく鑑定評価（時価）で課税されることがあります。2022年の最高裁判決がまさにこの型でした。新ルールで6割まで引き上げても、6項の適用がなくなったわけではありません。

指針は、①住む・貸すという実需、②相続の何年も前からの保有、③借入に頼りすぎないこと。財産全体を一覧にし、新ルールでの評価額を把握するところから始めてください。

よくある質問（FAQ）

まとめ

タワマン節税の根拠だった「市場価格の2〜3割の評価」は、2024年からの新ルールで市場価格の6割まで引き上げられ、効果の大半を失いました。評価乖離率は築年数・総階数・所在階・敷地持分で決まり、築浅・高層・上層階ほど引き上げ幅が大きく、築古・低層は下がることもある。対象は3階建て以上の分譲マンションで、購入時期は関係ありません。6割の差と貸家の減額は残るものの、相続直前の借入購入は総則6項で時価課税されるリスクが続きます。実需と保有期間が、節税より先に来る条件です。