家なき子特例とは？別居でも8割減できる要件と落とし穴

家なき子特例とは——「配偶者なし・同居相続人なし」が前提

小規模宅地等の特例で自宅の土地を8割減にできるのは、①配偶者、②同居親族、③どちらもいない場合の「別居の親族」の3類型。③が家なき子で、前提として被相続人に配偶者がおらず、同居していた法定相続人もいないことが必要です。

典型は、父を先に亡くした母がひとりで実家に住み、その母が亡くなり、賃貸暮らしの子が実家を相続する場面です。母と同居していた兄弟が一人でもいれば、その兄弟が相続放棄をしても「同居の相続人がいた」と扱われ、家なき子は使えません。

要件の一覧——本人の側で確認する4点

多い判定ミスは要件1です。配偶者名義のマンションに住んでいれば持ち家扱い。逆に自分名義の家を賃貸に出し、自分は借家に3年超住んでいれば要件を満たすことがあります。「所有」ではなく「所有する家に住んでいるか」で見る、と覚えてください。

2018年改正で塞がれた形——贈与で「家なき子」は作れない

2018年（平成30年）の改正前は、要件1の対象が「自分と配偶者の持ち家」だけでした。そのため持ち家を子や親に贈与して名義を移し、そのまま住み続けて「家なき子」になる、自分の会社名義で家を買って住む形で、実質は持ち家がありながら8割減を受けられました。

改正で対象に「3親等内の親族」「特別の関係がある法人」が加わり、要件2も新設されて、これらはすべて塞がれています。経過措置も終わり、今から名義を動かして家なき子を作ることはできません。古い解説には改正前の内容が残っているので注意してください。

一方、親が老人ホームに入居していたケースは使える余地があります。要介護認定などを受けて施設に入り、自宅を空き家のまま（貸さずに）残していれば、その土地は「居住用」として扱われ、要件を満たす子が取得すれば8割減の対象です。施設の種類や認定の有無で判定が分かれるため、入居契約と介護保険の認定通知を揃えておいてください（「老人ホームの種類と費用」）。

使うための遺産分割——誰が取得し、いつ売れるか

「誰が取得するか」で結果が決まるため、遺産分割協議そのものが節税の設計です。

• 要件を満たす人が土地を取得する——持ち家のある兄弟が取得すると使えません。土地は家なき子に、他の財産で調整するのが基本形
• 申告期限までに分割を成立させる——未分割では特例を使えず、いったん特例なしで納税し、後で更正の請求で取り戻す二度手間になります
• 売却は申告期限の後——期限前の売却は適用外。売る予定でも10か月待つ設計に。空き家なら3,000万円控除との併用も検討します（「相続した空き家の3,000万円特別控除」）
• 税額ゼロでも申告する——協議書・戸籍・住民票に加え、取得者の賃貸借契約書など「持ち家に住んでいない」ことを示す書類を添付します

持ち家・同居・老人ホームの判定は、一つ違えば数百万円単位で税額が変わります。迷うなら協議書に署名する前に税理士へ確認するのが最も安い保険です。

よくある質問（FAQ）

まとめ

家なき子特例は、配偶者も同居の相続人もいない親の自宅を、別居の親族が取得して8割減を受ける仕組み——要件は3年以内に自分・配偶者・3親等内親族・関係法人の持ち家に住んでいない／今の家を過去に所有していない／申告期限まで保有の3点。2018年改正で贈与や会社名義の抜け道は塞がれました。老人ホーム入居中の親でも使える余地があり、誰が取得するかを決める遺産分割協議が、そのまま節税の設計になります。税額ゼロでも申告を忘れずに。