ホーム ／ ゾウゾクノート ／ 相続した土地・建物の評価額の出し方
相続した土地・建物の評価額の出し方｜路線価と固定資産税評価額の使い分け
相続税の計算で使う不動産の「評価額」は、売れる値段（時価）とは別物です。土地は路線価（時価のおおむね8割水準）、建物は固定資産税評価額（建築費の5〜7割程度になることが多い）を使うため、時価より低い金額で計算できるのが通常です。
この記事は、自分で評価額の概算を出すところまでを解説します。出した評価額を使った課税判定は「相続税の基礎控除」で、自宅の8割減は「小規模宅地等の特例」で行ってください（本記事では特例には踏み込みません）。
全体マップ｜土地と建物で「使う数字」が違う
① 固定資産税の課税明細書（毎年4〜6月頃に届く納税通知書に同封。紛失時は市区町村で固定資産評価証明書を取得）
② 国税庁の路線価図・評価倍率表（Webで無料公開。「路線価図」で検索し、亡くなった年のものを見ます）
この2つがあれば、以下の計算はすべて自分でできます。
建物の評価｜固定資産税評価額をそのまま使う
建物の相続税評価はシンプルで、固定資産税評価額×1.0＝そのままです。課税明細書の「価格（評価額）」欄の金額が、そのまま相続税評価額になります。
課税明細書の建物欄「価格 8,500,000円」 → 建物の相続税評価額＝850万円
新築時の評価額は建築費の5〜7割程度になることが多く、築年数とともに下がっていきます。「注文住宅に4,000万円かけたから評価も4,000万円」ではありません。なお、課税明細書に載らない未登記の増築部分や、固定資産税のかからない庭木・門扉などの附属設備は別途評価が必要になる場合があります。
土地の評価①：路線価方式（市街地）
市街地の土地は、道路ごとに付けられた1㎡あたりの価格＝路線価で評価します。
評価額 ＝ 路線価 × 各種補正率 × 地積（㎡）
例：路線価図に「200D」とある道路に面した150㎡の整形地
→ 200千円（＝20万円）× 150㎡ ＝ 3,000万円
路線価図の数字は千円単位です（「200」なら20万円/㎡）。数字の後ろのアルファベット（A〜G）は借地権割合を表し、借地・貸地の評価で使います（借地権の評価はこちら）。
補正率は土地の形や条件による調整です。概算段階では次の感覚を持っておけば十分です。
| 土地の条件 | 評価への影響 |
|---|---|
| 間口が狭い・奥行が長い・旗竿地・不整形 | 評価が下がる（各種補正率で減額） |
| 角地・二方向が道路に面する | 評価が上がる（加算調整） |
| 崖地・高低差・騒音・線路沿いなど利用制限 | 下がる方向の個別調整があり得る |
概算では補正を無視して「路線価×面積」で出し、やや高め（保守的）な数字として使うのが安全です。補正を正確に入れるほど評価は下がる方向なので、概算で基礎控除を下回るなら、実際はさらに余裕があると読めます。
土地の評価②：倍率方式（路線価のない地域）
路線価図に金額の入っていない地域（郊外・農村部など）は、倍率方式で評価します。
評価額 ＝ 固定資産税評価額 × 評価倍率
例：課税明細書の土地の価格 600万円 × 倍率表の「宅地 1.1」 ＝ 660万円
倍率は国税庁の評価倍率表に地域・地目（宅地・田・畑・山林等）ごとに載っています。農地・山林は宅地と倍率がまったく違うため、地目を確認してから引いてください（農地の相続手続きはこちら）。
貸している不動産は評価が下がる
他人に貸している不動産は、所有者が自由に使えないぶん評価が下がります。代表的な3パターンです。
| 利用状況 | 評価の考え方（借地権割合60%・借家権割合30%の地域の例） |
|---|---|
| 貸地（土地を貸し、借主が建物を所有） | 自用地評価 ×（1−借地権割合）＝ 自用地の40% |
| 貸家（アパート・貸家の建物） | 固定資産税評価額 ×（1−借家権割合×賃貸割合）＝ 満室なら70% |
| 貸家建付地（アパートの敷地） | 自用地評価 ×（1−借地権割合×借家権割合×賃貸割合）＝ 満室なら82% |
賃貸アパートを相続した場合の実務（家賃の帰属・確定申告・続けるか売るかの判断）は「賃貸アパートを相続したら」で解説しています。マンション（区分所有）の評価は敷地権の按分と2024年からの補正ルールが絡むため、「相続したマンションをどうする？」をご覧ください。
概算でよい場面・プロに任せるべき場面
概算（自分の計算）で足りる場面──基礎控除を超えるかどうかの当たりを付ける、遺産分割協議のたたき台にする、財産目録に載せる、といった用途なら「路線価×面積」＋「固定資産税評価額」の概算で十分です。財産目録の無料ツールに評価額を書き込んで全体像を掴んでください。
次のいずれかに当てはまる場合、評価しだいで税額が数十万〜数百万円動くため、申告は土地評価に強い税理士へ依頼する価値があります。
・概算が基礎控除の±2割圏内にある（補正の精度が課税の有無を分ける）
・不整形地・広い土地（地積規模の大きな宅地）・崖地・私道負担がある
・貸地・貸家・借地権・農地・山林が混ざっている
・タワーマンションなど2024年新ルールの影響が大きい物件
費用感は「相続を専門家に頼む費用の相場」を参照してください。
よくある質問
評価額と「売れる値段」はどのくらい違うのですか？
路線価は公示価格（時価の指標）のおおむね8割水準に設定されているため、市街地の土地なら「評価額÷0.8」が時価のざっくりした目安になります。ただし実際の売却価格は個別要因で大きく振れます。売却時の税金は別記事をご覧ください。
遺産分割の話し合いでも、この評価額を使うべきですか？
決まりはありません。相続税評価額・固定資産税評価額・時価（査定額）のどれを基準にするかは相続人の合意で決めます。公平さを重視するなら、不動産会社の査定を複数取った時価ベースが納得を得やすい傾向です。基準を協議書に明記しておくと後日の蒸し返しを防げます。
どの年の路線価を使いますか？
亡くなった年の路線価です（毎年7月頃に公表）。年の前半に亡くなり公表前に計算したい場合は、前年の路線価で仮の概算を出し、公表後に確定させます。
共有名義の土地はどう評価しますか？
土地全体を評価してから持分割合を掛けます。評価額3,000万円の土地の持分1/2なら1,500万円です（共有の解消を考えている場合は共有名義の解消方法）。
出した評価額は、財産目録に書き込んで活用
不動産・預金・保険をまとめて書き出せば、基礎控除との比較も遺産分割のたたき台も1枚で完成。ブラウザで無料作成できます。
あわせて読みたい
この記事の監修
ゾウゾクグループ
長年にわたり相続分野で積み重ねてきた経験を活かし、zouzoku（ゾウゾク）を運営しています。相続・家族信託・終活に関する書類作成ツールと解説記事を提供しています。